同时自2008年12月23日以来连续五次上调贷款利率，其中短期（6个月内、6个月至1年）贷款利率分别从4.86%、5.3l%上 调 至 6.10%、6.56%，中长期（1～3年、3～5年、5年以上）贷款利率分别从5.40% 、5.76% 、5.94% 上 调 至6.65%、6.90%、7.05%。
而就中国的房调政策来说，对这四个因素的触及还远远不够。否则，政府的调控就有越俎代庖的嫌疑。
在我们的研究中，得到的一个重要结论就是，城镇居民的可支配收入增加对房价上涨的影响并不大，而代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点，住宅价格则上涨1.356个百分点。8月17日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。苦逼的国人不禁要问，这些调控政策为何没用呢？它们究竟错在了哪里？经济学的基本道理告诉我们，一项商品的价格是由供求情况决定的，如果求大于供，则价格上涨。为扭转中国经济，2008年，中央政府在推出了4万亿投资计划的同时，也放松了对房地产市场的调控。4月6日起上调基准利率0.25个百分点。
而且，央行的货币政策也开始转向，11月30日，央行决定，下调存款准备金率0.5个百分点。由于金融的垄断、实体经济的萎靡、投资机会的缺乏、股市的恶意圈钱和连年不振，在中国，普通民众很难寻找到比买房更好的投资渠道。在宽口径的财政收入当中，土地出让净收益占比比较大，而卖地收入的大幅波动很可能使得偿债能力急剧下降，或者用财政收入衡量的负债率快速上升。
美国、日本、德国等10个国家在最近的20年来经历了政府债务率从60%上升到80%的阶段。20世纪70-80年代，日本企业居民债务大幅扩张，随后房地产和股市泡沫破灭后，日本政府债务率在14年内提高近120个百分点，同期私人部门信贷占GDP比重仅上升1个百分点。但悲观地来说，中国在未来3-5年，确实要严防债务危机的风险。在经济上升周期,一个国家的居民和企业部门的债务大幅扩张会伴随着经济的复苏和繁荣，正反馈效应下，资产价格上涨,企业盈利状况良好,居民收入持续增长能够确保企业和居民的资产负债率维持在相对安全的范围之内。
中国的城镇化率是高估还是低估了，理论界有不同争论。保守估计，综合考虑中国的中央政府债务（包括中央财政债务、四大资产管理公司债务、铁道债）和 地方政府债务（包括省市县乡镇地方政府债务、养老保险隐性债务、地方公路债务）计算，2010年中国的广义政府债务率为59.2％。
土地持续升值成为支撑债务扩张的关键因素。仅从国家审计署的统计数据来看，乐观地说，中国大约还有10年的政府债务扩张期。中国的政府债务风险不在规模当前中国的政府债务率大体处于安全的范围之内。中国式的债务消化，要在经济发展的基础上实现存量消化、增量吸收。
这些投入，同样也需要债务扩张。一旦政府再度出台严厉的房地产调控政策，土地升值的过程就会中断，土地财政就会受到影响，债务风险就会突显出来。改革开放三十多年来，中国还没有发生过债务危机。当然，这应该是另外的话了。
发展中国家通过被动式的自我消化：一方面通过债务重组，另一方面引发通货膨胀来快速走出债务危机。债务消化的三种模式债务扩张缓解经济衰退，但是政府债务过度膨胀，极容易引发债务危机。
土地升值是地方政府债务扩张的先决条件，而土地升值的条件在于经济要保持一个平稳的增长，货币政策要保持一个中性偏松的状态，土地使用权要实现固化和长期化，要不断进入市场实现货币化和升值，由此来实现地方政府的债务扩张的平稳态势。发达国家债务空间比发展中国家大，债务扩张能力也要强于发展中国家。
无论是发达国家还是发展中国家，其债务危机的临界点未必适用于中国。但中国很可能面临偿债能力的波动性风险。如果从公共服务均等化这个角度，我们认为，中国的城镇化率实际上被高估了。2001年德国电信泡沫发生后，德国政府的债务率4年内提高近10个百分点，而私人部门债务下降6个百分点。危机发生后，两国私人部门大幅削减债务，而政府部门负债经历了一个由降转升的过程，总体处于60%以下，但私人部门债务率再次走高。对居民而言，降低杠杆率意味着消费的下降。
很多人认为中国各级政府掌握大量国有资产、资源，我们不会发生债务危机，这是太过乐观了。中国债务消化方式将遵循存量消化和增量吸收并重的原则，而新型城镇化建设将是增量吸收的主要渠道。
在此之前，企业还要维持一定程度的债务扩张。20世纪90年代末的东南亚金融风暴爆发前，泰国、马来西亚私人部门负债率大幅扩张接近160%，相反，政府负债率相对较低。
扩张与消化的赛跑长远来看，中国实际上处于一个债务扩张与债务消化赛跑的境地净资产为负，不一定发生危机。
主权债务危机爆发时的政府债务率与人均GDP大约处在一条抛物线上，在抛物线左端的国家基本上属于主权债务安全的范围。债务消化的三种模式债务扩张缓解经济衰退，但是政府债务过度膨胀，极容易引发债务危机。中国的城镇化率是高估还是低估了，理论界有不同争论。欧洲则是通过降低福利水平，削减财政开支和对外进行贸易保护主义来进行结构调整减轻债务，其中贸易保护主义对出口型国家，尤其是中国国有企业造成巨大的压力。
但是，土地升值，房价过快上涨又会引发新一轮的泡沫，政府实际上也处于两难境地。企业的去杠杆过程只能是缓慢的、平稳的。
当然，这应该是另外的话了。中国的债务风险，特别是地方政府债务风险，不在规模，而在于不规范、不透明和地方政府透支信用。
2001年德国电信泡沫发生后，德国政府的债务率4年内提高近10个百分点，而私人部门债务下降6个百分点。目前，大口径城镇化率（城镇居住6个月以上的常住人口）是51%， 2015年要达到54%，2020年为58%，而窄口径（城镇户籍的城镇化率）只有34%，相差的17%半城镇人口将有望率先实现完全城镇化。
扩张与消化的赛跑长远来看，中国实际上处于一个债务扩张与债务消化赛跑的境地。此时，政府债务扩张成为弥补居民和企业债务削减造成的总需求缺口的必要选择。但是，未在统计之列的灰色地带，无法估计债务的规模。保守估计，综合考虑中国的中央政府债务（包括中央财政债务、四大资产管理公司债务、铁道债）和 地方政府债务（包括省市县乡镇地方政府债务、养老保险隐性债务、地方公路债务）计算，2010年中国的广义政府债务率为59.2％。
对居民而言，降低杠杆率意味着消费的下降。新兴经济体在经济发展的过程中，政府债务也是处于扩张状态。
最后想重申一点，我推演的这个实际可能发生的逻辑，我未必同意这样搞。即便是城镇居民，其享受的公共服务也参差不齐，差距很大，而公共服务均等化目标的实现，需要大量的投入。
新兴经济体的一个特点是，财政状况总体比较稳健，政府债务率低于60%。很多人认为中国各级政府掌握大量国有资产、资源，我们不会发生债务危机，这是太过乐观了。
